Co to jest współwłasność? Jakie są rodzaje współwłasności?

  
Prawo własności do rzeczy może przysługiwać jednej lub kilku osobom. W tym drugim przypadku mamy do czynienie ze współwłasnością.
  
Współwłasność polega więc na tym, że prawo własności do rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku podmiotom (co najmniej dwóm), zwanych współwłaścicielami.Współwłasność może być albo współwłasnością w częściach ułamkowych (współwłasność ułamkowa), albo współwłasnością łączną (por. art. 196 § 1 kodeksu cywilnego). Należy podkreślić, że ten ustawowy katalog rodzajów współwłasności jest katalogiem kompletnym i wyczerpującym, Oznacza to, że strony umownie nie mogą tworzyć innych rodzajów współwłasności.
  
Więcej o tym, jakie są rodzaje współwłasności można przeczytać w artykule „Co to jest współwłasność i jakie są jej rodzaje”
  

Jak znieść współwłasność nieruchomości? Jakie są procedury?

  
Są dwa sposoby wyjścia ze współwłasności nieruchomości: umowny (u notariusza) i sądowy.
  

Podział działki bez sądu (u notariusza)

 
Jeżeli współwłaściciele są zgodni co do podstawowych warunków na jakich ma dojść do zniesienia współwłasności, a więc przede wszystkim co do samego sposobu zniesienia oraz ewentualnych spłat lub dopłat, mogą to uczynić w formie aktu notarialnego.
 
Stronami umowy powinni być wszyscy współwłaściciele nieruchomości. Zaletą umownego zniesienia współwłasności jest  szybkość uzyskania pożądanego rezultatu w postaci wyjścia ze współwłasności. W przypadku podziału fizycznego gruntu, wymagana będzie zgoda urzędu na podział geodezyjny.
 

Sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości

 
Podzielić wspólny grunt lub lokal, można także sądownie. Należy podkreślić, że żądanie to nie podlega przedawnieniu. Żądanie w formie odpowiedniego wniosku może zgłosić każdy ze współwłaścicieli, niezależnie od wysokości przysługującego mu udziału we współwłasności i niezależnie od stanowiska pozostałych współwłaścicieli. Innymi słowy, sąd ma obowiązek rozpoznać żądanie wniosku o zniesienie współwłasności nawet wtedy, gdyby inni współwłaściciele sprzeciwiali się temu żądaniu.
 
Więcej o tym, jak znieść współwłasność można przeczytać w artykule „Jak znieść współwłasność nieruchomości? Jakie są procedury?”
 

Jakie są sposoby podziału własności nieruchomości?

 
Ustawa przewiduje następujące sposoby zniesienia współwłasności nieruchomości:
 
1. Podział fizyczny gruntu/działki
2. Podział przez przyznanie nieruchomości jednemu lub kilku współwłaścicielom,
3. Zniesienie współwłasności przez sprzedaż publiczną (podział cywilny).
 
Podstawowym sposobem wyjścia ze współwłasności jest podział fizyczny (geodezyjny) gruntu, najlepiej w miarę możliwości stosownie do wysokości udziałów przypadających współwłaścicielom. Projekt podziału powinien opracować biegły geodeta.
 
Nieruchomość, która nie daje się podzielić, może być – stosownie do okoliczności – przyznana jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego. Ponieważ w art. 622 k.p.c. ustawodawca przyznał priorytet zgodnemu sposobowi zniesienia współwłasności, należy przyjąć – co do zasady – że dopuszczalne jest, za zgodą współwłaścicieli, zastosowanie zniesienia współwłasności przez przyznanie na rzecz jednego współwłaściciela także w sytuacji, w której możliwy byłby podział fizyczny nieruchomości.
 
Więcej o sposobach wyjścia ze współwłasności w artykule „Jakie są sposoby zniesienia współwłasności nieruchomości”
Zachęcamy do lektury!
 

Jak wygląda sądowe postępowanie o zniesienie współwłasności nieruchomości

 
Sądowe postępowanie o zniesienie współwłasności nieruchomości wszczyna się na wniosek osoby uprawnionej, którą jest z reguły jeden ze współwłaścicieli. Wnioskodawca składa tyle egzemplarzy wniosku, ile jest uczestników postępowania, plus jeden egzemplarz dla sądu. Uczestnikami postępowania powinni być wszyscy współwłaściciele nieruchomości. Opłata sądowa od wniosku o zniesienie współwłasności nieruchomości jest stała i wynosi 1000 zł. W razie zgodnego wniosku wszystkich zainteresowanych, obowiązuje uprzywilejowana opłata w wysokości 300 zł.
 
Jeżeli zniesienie współwłasności nieruchomości ma polegać na jej fizycznym podziale, wówczas obowiązkowe jest przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego geodety uprawnionego do sporządzania projektów podziału.
 
Po przeprowadzeniu postępowania dowodowego i wysłuchaniu ostatecznych stanowisk zainteresowanych, sąd wydaje i ogłasza postanowienie o zniesieniu współwłasności. Strona niezadowolona z…
 
Więcej o procedurze zniesienia współwłasności przez sąd, można znaleźć w artykule „Jak wygląda sądowe postępowanie o zniesienie współwłasności nieruchomości”.
 

Wniosek o zniesienie współwłasności – co powinien zawierać?

 
Wniosek o zniesienie współwłasności jest pismem wszczynającym postępowanie sądowe, dlatego powinien odpowiadać wymogom ustawowym. Powinien więc zawierać m.in. 
 
1. oznaczenie sądu rejonowego, 

2. oznaczenie wnioskodawcy i uczestników postępowania 

3. określenie wartości przedmiotu sprawy, 

4. sformułowanie żądania wniosku

5. wskazanie dowodów potwierdzających współwłasność nieruchomości oraz zgłoszenie ewentualnie innych wniosków dowodowych ze wskazaniem konkretnych okoliczności (faktów), które powołane dowody mają wykazać,)

6. informację o próbach pozasądowego rozwiązania sporu 

7. uzasadnienie żądania wniosku;

8. podpis 

9. dowód wniesienia opłaty od wniosku

10 wymienienie załączników.
 
O tym, co jeszcze powinien zawierać wniosek o zniesienie współwłasności, kto powinien być uczestnikiem postępowania oraz jak wygląda wzór wniosku szczegółowo piszemy w artykule „Wniosek o zniesienie współwłasności – co powinien zawierać? Wzór”.
 

Ile kosztuje sprawa w sądzie o zniesienie współwłasności?

 
W przypadku decyzji o wystąpieniu z wnioskiem o zniesienie współwłasności nieruchomości pewne są w każdej sprawie dwie opłaty – od wniosku o zniesienie współwłasności – 1000 zł. Lub 300 zł w przypadku zgodnego wniosku oraz opłata za wpis w księdze wieczystej.
 
Dodatkowo, w zależności od sytuacji, dochodzą koszty biegłych (np. rzeczoznawcy, geodety) oraz ewentualnie koszty pomocy prawnej lub poszukiwania uczestnika nieznanego z miejsca pobytu. Więcej o tym, ile może kosztować sprawa w sądzie o podział współwłasności, można znaleźć w artykule „„Ile kosztuje sprawa w sądzie o zniesienie współwłasności?”.
 

Jak długo trwa sprawa w sądzie o zniesienie współwłasności?

 
To pytanie pojawia się, co zrozumiałe, bardzo często w pytaniach Klientów i Czytelników. Niestety, nie ma na to jednej dobrej odpowiedzi. Zależy to od wielu czynników – najogólniej rzecz biorąc stopnia skomplikowania sprawy, np. sposobu wyjścia ze współwłasności (podział fizyczny, spłaty, rozliczanie nakładów itd.), a także od tego, czy uczestnicy są w sporze i, jeśli tak, to w jakim zakresie. Te najbardziej skomplikowane procesy mogą toczyć się kilka lat w pierwszej instancji.
 
Zdarza się, że sprawa jest prowadzona przez sąd przewlekle. Wtedy przysługuje stronom skarga na przewlekłość postępowania. O wszystkich tych sprawach piszemy w artykule „Jak długo trwa sprawa o zniesienie współwłasności”.
 

Jak wygląda zniesienie współwłasności działki zabudowanej? (wyodrębnienie lokali)

 
Sposobem zniesienia współwłasności przez podział nieruchomości, o którym mowa w art. 211 k.c. jest także ustanowienie odrębnej własności lokali.
 
Bezwzględnym wymogiem ustanowienia odrębnej własności lokalu jest stwierdzenie jego samodzielności (art. 2 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali).
 
Należy podkreślić, że w przypadku ustanowienia odrębnej własności lokali w drodze umowy, spełnienie przesłanki samodzielności stwierdza starosta (lub prezydent miasta na prawach powiatu) w formie zaświadczenia (art. 2 ust. 3 ustawy).
 
Natomiast w razie ustanowienia odrębnej własności lokali w postępowaniu o zniesienie współwłasności, sąd władny jest sam ustalić spełnienie przesłanki samodzielności lokali. Nie jest więc związany zaświadczeniem organu administracji publicznej, a swą ocenę może oprzeć na opinii biegłego z dziedziny budownictwa. Trzeba przy tym dodać, że przeprowadzenie dowodu z opinii tego biegłego w sprawie o ustanowienie odrębnej własności lokalu jest konieczne.
 
Sąd ma obowiązek przyznania dotychczasowemu współwłaścicielowi budynku nie tylko własności wyodrębnionego lokalu, ale także ustalenia udziału związanego z każdym z lokali w tzw. nieruchomości wspólnej, mającej charakter współwłasności przymusowej (koniecznej).
 
Więcej o zniesieniu współwłasności zabudowanej przez wyodrębnienie lokali można znaleźć w artykule „Zniesienie współwłasności – wyodrębnienie nowych lokali”.
 

Czy można znieść współwłasność bez zgody innych współwłaścicieli?

 
Zgodnie z art. 210 zdanie pierwsze k.c. każdemu ze współwłaścicieli przysługuje uprawnienie do żądania sądowego jej zniesienia. Zatem z wnioskiem takim może wystąpić współwłaściciel, który ma nawet minimalny udział w nieruchomości, a pozostali współwłaściciele nie mogą się takiemu żądaniu skutecznie przeciwstawić. Co przy tym ważne, roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu (art. 220 k.c.).
 
Nasz system prawny przewiduje pewne wyjątki od uprawnienia do żądania zniesienia współwłasności – m.in. w przypadku:
 
1. zapisów umowy o współwłasność

2. tzw. współwłasności przymusowej (np. części wspólnej budynku i gruntu)

3. sprzeczności z istotą społeczno-gospodarczą przeznaczenia nieruchomości

4. sprzeczności z zasadami współżycia społecznego
 
Więcej o kwestiach możliwości zniesienia współwłasności przy braku zgody współwłaścicieli oraz o ww. ograniczeniach można przeczytać w artykule „Czy można znieść współwłasność bez zgody pozostałych współwłaścicieli?”.?
 
Jak wygląda zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej oraz zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego?
 
Zgodnie z definicją zawartą w kodeksie cywilnym, za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego (art. 55³ k.c.).
 
Znoszenie współwłasności gospodarstwa rolnego ma o tyle swoją specyfikę, że sąd wydając orzeczenie powinien kierować się nie tylko wartością gospodarstwa, wielkością udziałów itd., ale także zasadami prawidłowej gospodarki rolnej. Stąd też nie zawsze będzie możliwy podział fizyczny gospodarstwa, a nieraz decydujący wpływ ma opinia biegłego z zakresu rolnictwa.
 
Co więcej, kierując się ww. zasadami, sąd może zmniejszyć wysokość spłat od osoby, które uzyskały własność całości gospodarstwa na rzecz osób, którym te spłaty się należą.
 
Należy także pamiętać o prawie pierwokupu, który przysługuje Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa.
 
Więcej o specyfice związanej z podziałem gospodarstwa rolnego (a także zniesieniu współwłasności samych gruntów rolnych) piszemy w artykule „Jak wygląda zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej oraz zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego?”.
 

***