Co to jest współwłasność i jakie są jej rodzaje?

Prawo własności do rzeczy może przysługiwać jednej lub kilku osobom. W tym drugim przypadku mamy do czynienia ze współwłasnością. Współwłasność polega więc na tym, że prawo własności do rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku podmiotom (co najmniej dwóm), zwanych współwłaścicielami.

Jakie są rodzaje współwłasności?

Zgodnie z art. 196 § 1 k.c. współwłasność może być albo współwłasnością w częściach ułamkowych (współwłasność ułamkowa), albo współwłasnością łączną.

Należy podkreślić, że ten ustawowy katalog rodzajów współwłasności jest katalogiem kompletnym i wyczerpującym, Oznacza to, że strony umownie nie mogą tworzyć innych rodzajów współwłasności.

1. Współwłasność ułamkowa

W tym rodzaju współwłasności każdy ze współwłaścicieli jest wyłącznym właścicielem określonej ułamkowo części rzeczy, zwanej udziałem.

Tak więc przykładowo, może być trzech współwłaścicieli nieruchomości w udziałach: A w 1/2 części, B w ¼ oraz C w ¼ części.

Uwaga!

Suma ułamków udziałów w nieruchomości musi zawsze dawać liczbę 1.

Jak powstaje współwłasność ułamkowa?

Ustalenie wielkości tego ułamka (udziału) nie jest dowolne. Następuje w zdarzeniu prawnym, powodującym powstanie współwłasności.

Może to być wynikiem:

• czynności prawnej, np. kupno udziału w nieruchomości,
• orzeczenia sądu, którym, przykładowo, może być postanowienie o zniesieniu współwłasności przyznające określoną nieruchomość na współwłasność,
• spadkobrania (dziedziczenie w naszym systemie prawnym przez kilka osób określa się ułamkowymi udziałami w spadku),
• wreszcie działania ustawy, np. zasiedzenia udziału w nieruchomości.

Jakie są uprawnienia współwłaścicieli?

Wyłączność własności prawa do udziału powoduje, że każdemu współwłaścicielowi przysługują dwa podstawowe uprawnienia.

1. Pierwsze polega na tym, że może on dysponować swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli, a więc sprzedać go, darować, obciążyć swój udział hipoteką, czy rozporządzić nim testamentalnie.
2. Drugie ważne uprawnienie polega na tym, że każdy współwłaściciel może domagać się zniesienia współwłasności przez sąd.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się generalną zasadę, że współwłasność jest postacią własności.

W związku z tym, jak to ujął Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 19.03.2013 r., III CZP 88/12, „do tego wspólnego prawa stosuje się przepisy o własności bezpośrednio, a nie w drodze analogii”.

2. Współwłasność przymusowa gruntu z budynkiem i z lokalami

Szczególną postacią współwłasności ułamkowej, wynikającą z mocy ustawy, jest przewidziana w art. 3 ustawy o własności lokali wspólność majątkowa, określona mianem nieruchomości wspólnej, mająca charakter współwłasności przymusowej (koniecznej).

Zgodnie z art. 3 ust. 2 tej ustawy, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Należą do nich następujące części budynku: klatka schodowa, korytarze, pralnie, suszarnie, pomieszczenia na przechowanie wózków, czy rowerów, ale także instalacja grzewcza służąca do ogrzewania całego budynku i to także te jej odcinki, które znajdują się wewnątrz wyodrębnionych lokali.

Ustawa rozstrzyga, że nieruchomość ta jest związana z własnością poszczególnych lokali, nie może być przedmiotem samodzielnych rozporządzeń i jest niepodzielna (nie ulega podziałowi).

Ułamkowy udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej jego lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali znajdujących się w budynku wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

3. Co to jest współwłasność łączna?

Współwłasność łączna, w odróżnieniu od ułamkowej, jest współwłasnością bezudziałową w tym sensie, że dopóki trwa, nie jest ustalona w niej wysokość udziałów współwłaścicieli.

Ten charakter i istotę tego rodzaju współwłasności dobrze oddaje używane w stosunku do niej określenie jako współwłasności „do niepodzielnej ręki”.

Zasadą jest, że powstaje ona z mocy samej ustawy.

Najważniejszymi źródłami jej zawiązania są powstanie tej współwłasności na skutek:

1. zawarcia małżeństwa (art. 31 k.r.o.) oraz
2. spółki cywilnej (art. 863 k.c.).

Współwłasność łączna nie powstaje zatem w sposób autonomiczny, samodzielny, ale jest skutkiem zawarcia innej czynności prawnej, mającej znaczenie stosunku podstawowego (zwarcie małżeństwa lub spółki cywilnej), który jest źródłem jej powstania.

Stosunek podstawowy ma charakter stosunku osobistego w sensie dosłownym w przypadku małżeństwa, zaś przy spółce cywilnej „osobistość” tego stosunku dotyczy jego zobowiązaniowego charakteru polegającego na dążeniu do osiągnięciu wspólnego celu gospodarczego, o którym mowa w art. 860 § 1 k.c.

W przypadku wspólności małżeńskiej w czasie jej trwania udziały małżonków nie są oznaczone (art. 35 k.r.o.). Podobnie jest we wspólności spółki cywilnej (art. 875 k.c.).

Należy podkreślić, że trwanie stosunku podstawowego powoduje trwanie współwłasności łącznej, co skutkuje tym, że w tym czasie nie można rozporządzać udziałem w majątku wspólnym, ani żądać podziału tego majątku.

Jednakże po ustaniu tej podstawowej więzi osobistej (stosunku podstawowego), do wspólności tej stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych.

Zachęcamy do kontaktu.

Jan Górski
adwokat

dr Michał Górski
adwokat

Zdjęcia: RDNE Stock project; Annie Spratt

***

Wyjście ze współwłasności, dział spadku, podział majątku – doświadczony i rzetelny adwokat

Jak najkorzystniej wyjść ze współwłasności?

Jak rozliczyć nakłady na wspólną nieruchomość?

Czy można podzielić grunt bez zgody pozostałych współwłaścicieli/spadkobierców?

Droga Czytelniczko/Drogi Czytelniku!

Jeśli nurtują Cię powyższe lub podobne pytania, dobrze trafiłeś/-aś. Witaj na naszym blogu [Czytaj dalej…]