Jak wygląda zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej oraz zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego?

Jak wygląda zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej oraz zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego? Zanim przejdziemy do spraw związanych z podziałem, warto naprzód wskazać na definicje obu tych pojęć, zawarte w kodeksie cywilnym.

Zgodnie z art. 46¹  k.c. grunt rolny (nieruchomość rolna), to taka nieruchomość, która jest lub może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Z kolei za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego (art. 55³ k.c.).

Z definicji tych wynika, że gospodarstwo rolne jest pojęciem zbiorczym, którego podstawowym składnikiem pozostaje grunt rolny (nieruchomość rolna).

To zaś uzasadnia stosowanie do obu tych kategorii rolnych podobnych zasad odnoszących się do znoszenia ich współwłasności.

Ustawa przewiduje istotne odrębności dotyczące znoszenia współwłasności nieruchomości rolnej (gospodarstwa rolnego).

Najważniejsze z nich są następujące:

1. Ustalenie wartości

Należy podkreślić, że Sąd Najwyższy opowiada się za dokonywaniem wyceny według stanu rzeczy z chwili zamknięcia rozprawy, kierując się wartością rynkową rzeczy stanowiących przedmiot współwłasności.

Podkreśla przy tym, że ustalenie tej wartości jest uprawnieniem i obowiązkiem sądu.

Sąd może tego dokonać na podstawie zgodnych oświadczeń uczestników postępowania, jeżeli nie budzą one zasadniczych wątpliwości.

W razie powzięcia przez sąd wątpliwości w tej mierze lub braku porozumienia uczestników postępowania, sąd jest zobowiązany dopuścić dowód z opinii rzeczoznawcy, zlecając mu oszacowanie nieruchomości rolnej (gospodarstwa rolnego).

2. Zasady znoszenia współwłasności gospodarstwa rolnego

a) Zgoda współwłaścicieli

Dla sposobu zniesienia współwłasności gospodarstwa rolnego zasadnicze znaczenie ma stanowisko jego współwłaścicieli.

Zgodnie bowiem z art. 622 § 2 k.p.c., gdy wszyscy współwłaściciele złożą zgodny wniosek co do sposobu zniesienia współwłasności, a uzgodniony projekt podziału zaznaczony jest na planie sporządzonym według zasad obowiązujących przy oznaczaniu nieruchomości w księgach wieczystych, sąd wyda postanowienie odpowiadające treści wniosku.

Związanie sądu zgodnym wnioskiem współwłaścicieli co do sposobu zniesienia współwłasności nie jest jednak bezwzględne.

Sąd powinien bowiem odmówić uwzględnienia zgodnego wniosku współwłaścicieli, jeżeli projektowany przez nich sposób podziału  jest sprzeczny z prawem, sprzeciwia się zasadom współżycia społecznego lub zasadom prawidłowej gospodarki rolnej, albo narusza w sposób rażący interes osób uprawnionych.

b) Podział fizyczny

W razie sporu pomiędzy współwłaścicielami co do sposobu zniesienia współwłasności, pierwszym rzędzie, Sąd winien ustalić, czy możliwe jest dokonanie  podziału gospodarstwa rolnego  w naturze.

Istotną przesłanką dopuszczalności tego podziału jest wymóg jego zgodności z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej.

Ustalenia w tym zakresie wymagają wiadomości specjalnych, stąd też konieczny jest dowód z opinii biegłego z zakresu rolnictwa.

Zgodnie bowiem  z art. 619 § 2 k.p.c. podział w naturze nastąpi po zasięgnięciu opinii biegłych co do sposobu podziału.

Sąd Najwyższy podkreśla przy tym, że zasięgnięcie opinii ma dotyczyć nie tylko kwestii sposobu podziału fizycznego, lecz także samej jego dopuszczalności.

Ma to związek z koniecznością zapewnienia, że podział będzie odpowiadał zasadom prawidłowej gospodarki rolnej.

c) Przyznanie nieruchomości (gospodarstwa) jednemu ze współwłaścicieli

Jeżeli zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego przez podział między współwłaścicieli byłoby sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej, sąd przyzna to gospodarstwo temu współwłaścicielowi, na którego wyrażą zgodę wszyscy współwłaściciele.

W razie braku zgody wszystkich współwłaścicieli sąd przyzna gospodarstwo rolne temu z nich, który je prowadzi lub stale w nim pracuje, chyba że interes społeczno-gospodarczy przemawia za wyborem innego współwłaściciela.

Jeżeli żaden ze współwłaścicieli nie pracuje w gospodarstwie ani go nie prowadzi, sąd przyzna gospodarstwo rolne temu z nich, który daje najlepszą gwarancję jego należytego prowadzenia.

d) Sprzedaż komornicza

Jest rzeczą jasną, że Sąd może przyznać własność gospodarstwa rolnego tylko takiemu współwłaścicielowi, który wyrazi na to zgodę.

W wypadku niewyrażenia zgody przez żadnego ze współwłaścicieli na przyznanie mu gospodarstwa, sąd zarządzi jego sprzedaż stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego, a więc w drodze sprzedaży licytacyjnej przez komornika.

Taką samą formę zniesienia współwłasności zarządzi sąd na wniosek wszystkich współwłaścicieli  gospodarstwa rolnego.

3. Spłaty, dopłaty przy podziale gospodarstwa rolnego

Wyznacznikiem zakresu uprawnień współwłaściciela gospodarstwa rolnego jest wysokość udziału w nim. Jeżeli w wyniku zniesienia współwłasności, współwłaściciel gospodarstwa nie otrzymuje jego części w naturze, przysługuje mu spłata.

Wysokość spłaty ustala się stosownie do porozumienia współwłaścicieli. W razie braku porozumienia spłatę ustala sąd.

Co do zasady spłata wyceniona w pieniądzu powinna odpowiadać wartości udziału współwłaściciela w gospodarstwie rolnym.

Jednakże uwzględniając okoliczności sprawy, tj. typ, stan i wielkość gospodarstwa oraz sytuację osobistą i majątkową współwłaściciela uprawnionego i zobowiązanego z tytułu spłaty, sąd może wysokość spłaty obniżyć, a także rozłożyć jej płatność na odpowiednie raty.

Z kolei, jeżeli współwłaściciel otrzymuje w naturze część gospodarstwa, która nie odpowiada wysokości przysługującego mu udziału w gospodarstwie, należy mu się odpowiednia dopłata.

Wysokości dopłaty sąd nie może obniżyć (zredukować). Może jedynie rozłożyć jej płatność na raty.

4. Prawo pierwokupu

Ustawa z 13 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2024 r., poz. 4230) przewiduje w wypadku nabywania gospodarstwa rolnego prawo jego pierwokupu na rzecz Skarbu Państwa przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR).

Jeżeli nie zachodzą wyłączenia przewidziane w tej ustawie (dotyczą one m.in. stosunków między osobami bliskimi), prawo pierwokupu przysługuje także w razie nabycia gospodarstwa rolnego w wyniku zniesienia współwłasności.

Sąd ma więc obowiązek zawiadomienia KOWR o nabyciu nieruchomości rolnej w wyniku zniesienia współwłasności, co powinno nastąpić niezwłocznie po uprawomocnieniu się postanowienia znoszącego współwłasność lub postanowienia umarzającego postępowanie wobec zawarcia ugody.

KOWR może skorzystać z prawa pierwokupu w terminie miesiąca od zawiadomienia go o fakcie nabycia gospodarstwa  rolnego (nieruchomości rolnej).

Jan Górski
adwokat

dr Michał Górski
adwokat

Zdjęcia: Pixabay, Tim Mossholder

***

Jak wygląda sądowe postępowanie o zniesienie współwłasności nieruchomości

Jak wygląda sądowe postępowanie o zniesienie współwłasności nieruchomości? Co zawiera wniosek o zniesienie współwłasności? Ile wynoszą opłaty?

Sądowe postępowanie o zniesienie współwłasności nieruchomości wszczyna się na wniosek osoby uprawnionej, którą jest z reguły jeden ze współwłaścicieli [Czytaj dalej…]