Jak znieść współwłasność nieruchomości? Jakie są procedury?

Jak znieść współwłasność nieruchomości? Jakie są procedury?

Współwłasność nieruchomości jest z reguły stanem tymczasowym, przejściowym. Ustawa przewiduje stosunkowo łatwą możliwość wyjścia z tego stanu.

Są dwie możliwości wyjścia ze współwłasności nieruchomości: sądowy i umowny.

Przy czym podział umowny ma więcej zalet, ale nie zawsze jest możliwy, w szczególności gdy nie ma porozumienia pomiędzy współwłaścicielami.

Jak wygląda zniesienie współwłasności nieruchomości przez sąd?

Podstawowym sposobem wyjścia ze stanu współwłasności jest przysługujące na podstawie art. 210 zdanie pierwsze k.c. każdemu ze współwłaścicieli uprawnienie do żądania sądowego jej zniesienia.

Należy podkreślić, że żądanie to nie podlega przedawnieniu.

Żądanie w formie odpowiedniego wniosku może zgłosić każdy ze współwłaścicieli, niezależnie od wysokości przysługującego mu udziału we współwłasności i niezależnie od stanowiska pozostałych współwłaścicieli.

Innymi słowy, sąd ma obowiązek rozpoznać żądanie wniosku o zniesienie współwłasności nawet wtedy, gdyby inni współwłaściciele sprzeciwiali się temu żądaniu.

Czy można wstrzymać podział nieruchomości?

Możliwe jest czasowe ograniczenie tego uprawnienia na podstawie umowy zawartej przez wszystkich współwłaścicieli.

Umowa taka może przewidywać wyłączenie wystąpienia z żądaniem zniesienia współwłasności na czas nie dłuższy niż pięć lat (art. 210 zdanie drugie i trzecie k.c.).

W ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu ustawa dopuszcza jego przedłużenie o dalsze pięć lat. Przedłużenie to można ponowić.

Wyłączenie uprawnienia do wystąpienia z żądaniem sądowego zniesienia współwłasności nie wymaga określonej formy.

Może zatem być dokonane per facta concludentia, tzn. przez każde zachowanie się uprawnionego współwłaściciela, które w sposób dostatecznie czytelny wyraża treść jego woli.

Należy podkreślić, że w orzecznictwie Sądu Najwyższego dopuszcza się w wyjątkowych przypadkach oddalenie wniosku na podstawie ogólnej normy art. 5 k.c., a więc, w sytuacji, w której jego uwzględnienie pozostawałoby w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego lub z wymogami społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości.

Tak jest np. w przypadku drogi polnej dającej jej współwłaścicielom jedyny dostęp do drogi publicznej. Według stanowiska Sądu Najwyższego, zniesienie współwłasności takiej drogi jest możliwe tylko za zgodą wszystkich jej współwłaścicieli.

Specjalnie temu zagadnieniu poświęcona została uchwała SN z 24.01.2007 r., III CZP 117/06, w której potwierdzono dotychczasowe generalne stanowisko judykatury, uznając, że „stosowanie art. 5 k.c. do żądania zniesienia współwłasności nieruchomości nie jest wyłączone”.

Czy można podzielić własność gruntu u notariusza (bez sądu)?

Jeżeli współwłaściciele są zgodni co do podstawowych warunków, na jakich ma dojść do zniesienia współwłasności, a więc przede wszystkim co do samego sposobu zniesienia oraz ewentualnych spłat lub dopłat, mogą to uczynić w formie aktu notarialnego.

Stronami umowy powinni być wszyscy współwłaściciele nieruchomości.

W umowie należy uregulować także wszystkie kwestie związane z roszczeniami z tytułu posiadania wspólnej nieruchomości. Rzecz jasna, umowa taka, pod rygorem jej nieważności, powinna być zgodna z przepisami ustawy.

Zaletą umownego zniesienia współwłasności jest szybkość uzyskania pożądanego rezultatu w postaci wyjścia ze współwłasności.

Notariusz ma obowiązek przesłania poświadczonej kopii takiej umowy do właściwego sądu wieczystoksięgowego, a sąd ten powinien dokonać na podstawie tego dokumentu odpowiednich wpisów w prowadzonej dla nieruchomości księdze wieczystej, uwzględniających dokonane umową zmiany własnościowe dotyczące nieruchomości.

W przypadku podziału fizycznego gruntu trzeba przejść przez administracyjną procedurę uzyskania zgody.

Jan Górski
adwokat

dr Michał Górski
adwokat

Zdjęcie Christin Hume pochodzi z Unsplash

***

Jak długo trwa sprawa w sądzie o zniesienie współwłasności?

Długotrwałość postępowania o zniesienie współwłasności nieruchomości zależy od dwóch głównych czynników: stopnia skomplikowania sprawy i od „mocy przerobowych” danego sądu.

Już z tych stwierdzeń wynika, że nie można podać nawet w przybliżeniu jakiegoś „uśrednionego” okresy trwania takiej sprawy [Czytaj dalej…]