Czy można znieść współwłasność bez zgody pozostałych współwłaścicieli?

Czy można znieść współwłasność bez zgody współwłaścicieli? Czy każdy właściciel może wystąpić z wnioskiem o zniesienie współwłasności?

Wielkość udziału współwłaściciela w nieruchomości ma decydujący wpływ na zakres jego uprawnień.

Nie dotyczy to jednak uprawnienia do wystąpienia z wnioskiem o zniesienie współwłasności. Zgodnie bowiem z art. 210 zdanie pierwsze k.c. każdemu ze współwłaścicieli przysługuje uprawnienie do żądania sądowego jej zniesienia.

Zatem z wnioskiem takim może wystąpić współwłaściciel, który ma nawet minimalny udział w nieruchomości, a pozostali współwłaściciele nie mogą się takiemu żądaniu skutecznie przeciwstawić.

Co przy tym ważne, roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu (art. 220 k.c.).

Wyłączenia i ograniczenia w zakresie zniesienia współwłasności

a) Umowne zniesienie współwłasności — wyjątki

Nasz system prawny przewiduje pewne wyjątki od uprawnienia do żądania zniesienia współwłasności.

Przede wszystkim współwłaściciele mogą zawrzeć umowę wyłączającą okresowo możliwość wystąpienia z wnioskiem o zniesienie współwłasności.

Wyłączenie to może dotyczyć okresu nie dłuższego niż pięć lat.

W ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalszy okres, nieprzekraczający pięciu lat.

Przedłużenie to można ponowić. (art. 210 zdanie 2 i 3 k.c.)

b) Zniesienie współwłasności części wspólnej budynku

Generalne wyłączenie  dotyczy braku możliwości zniesienia współwłasności w przypadku tzw. współwłasności przymusowej, powstałej w wyniku ustanowienia w budynku odrębnej własności lokali.

Obejmuje ona część gruntu, na którym posadowiony jest budynek oraz wspólne części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Należą do nich następujące części budynku: klatka schodowa, korytarze, pralnie, suszarnie, pomieszczenia na przechowanie wózków, czy rowerów, ale także instalacja grzewcza służąca do ogrzewania całego budynku i to także te jej odcinki, które znajdują się wewnątrz wyodrębnionych lokali.

Ustawa rozstrzyga, że nieruchomość ta jest związana z własnością poszczególnych lokali, nie może być przedmiotem samodzielnych rozporządzeń i jest niepodzielna (nie ulega podziałowi).

c) Istota społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości

Niemożność zniesienia współwłasności może wyjątkowo wynikać gospodarczego przeznaczenia nieruchomości.

Tak jest np. w przypadku drogi polnej dającej jej współwłaścicielom dostęp do drogi publicznej.

Według stanowiska Sądu Najwyższego zniesienie współwłasności takiej drogi jest możliwe tylko za zgodą wszystkich jej współwłaścicieli.

          Jak przebiega wyodrębnienie nowych lokali przy zniesieniu współwłasności?

d) Żądanie zniesienia współwłasności a art. 5 kodeksu cywilnego

Żądanie zniesienia współwłasności należy do fundamentalnych uprawnień współwłaściciela, a zatem jego ograniczenie powinno mieć wyraźną podstawę ustawową.

W związku z tym powstaje pytanie, czy podstawą takiego ograniczenia może stanowić ogólna norma art. 5 k.c., która zabrania czynić ze swego prawa użytku, który byłby sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego uznaje się, że żądanie działu spadku i zniesienia współwłasności jest ustawowym prawem współwłaścicieli o tak podstawowym charakterze, iż co do zasady nie może być uznane za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, gdyż z samego założenia współwłasność jest stanem nietrwałym.

Każdy ze współwłaścicieli musi bowiem liczyć się z możliwością jej zniesienia także w sposób, który może pozbawić go prawa do rzeczy lub je ograniczyć.

Dlatego też, zdaniem Sądu Najwyższego, stosowanie art. 5 k.c. jako podstawy odmowy uwzględnienia żądania zniesienia współwłasności może mieć miejsce w sytuacjach zupełnie wyjątkowych.

Czy można znieść współwłasność bez zgody współwłaścicieli?

Tak więc, Drogi Czytelniku,

Jeżeli pozostajesz we współwłasności nieruchomości, która Cię uwiera, skorzystaj z możliwości wyjścia z niej, składając do sądu wniosek o jej zniesienie.

Jan Górski
adwokat

dr Michał Górski
adwokat

Zdjęcie: Expect Best

***

Jak znieść współwłasność nieruchomości? Jakie są procedury?

Jak znieść współwłasność nieruchomości? Jakie są procedury?

Współwłasność nieruchomości jest z reguły stanem tymczasowym, przejściowym. Ustawa przewiduje stosunkowo łatwą możliwość wyjścia z tego stanu.

Są dwie możliwości wyjścia ze współwłasności nieruchomości: sądowy i umowny [Czytaj dalej…]