Czy można znieść współwłasność bez zgody współwłaścicieli? Czy każdy właściciel może wystąpić z wnioskiem o zniesienie współwłasności?
Wielkość udziału współwłaściciela w nieruchomości ma decydujący wpływ na zakres jego uprawnień. Nie dotyczy to jednak uprawnienia do wystąpienia z wnioskiem o zniesienie współwłasności. Zgodnie bowiem z art. 210 zdanie pierwsze k.c. każdemu ze współwłaścicieli przysługuje uprawnienie do żądania sądowego jej zniesienia.
Zatem z wnioskiem takim może wystąpić współwłaściciel, który ma nawet minimalny udział w nieruchomości, a pozostali współwłaściciele nie mogą się takiemu żądaniu skutecznie przeciwstawić.
Co przy tym ważne, roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu (art. 220 k.c.).
Wyłączenia i ograniczenia w zakresie zniesienia współwłasności
a) Umowne zniesienie współwłasności — wyjątki
Nasz system prawny przewiduje pewne wyjątki od uprawnienia do żądania zniesienia współwłasności.
Przede wszystkim współwłaściciele mogą zawrzeć umowę wyłączającą okresowo możliwość wystąpienia z wnioskiem o zniesienie współwłasności.
Wyłączenie to może dotyczyć okresu nie dłuższego niż pięć lat.
W ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalszy okres, nieprzekraczający pięciu lat.
Przedłużenie to można ponowić. (art. 210 zdanie 2 i 3 k.c.)
b) Zniesienie współwłasności części wspólnej budynku
Generalne wyłączenie dotyczy braku możliwości zniesienia współwłasności w przypadku tzw. współwłasności przymusowej, powstałej w wyniku ustanowienia w budynku odrębnej własności lokali.
Obejmuje ona część gruntu, na którym posadowiony jest budynek oraz wspólne części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Należą do nich następujące części budynku: klatka schodowa, korytarze, pralnie, suszarnie, pomieszczenia na przechowanie wózków, czy rowerów, ale także instalacja grzewcza służąca do ogrzewania całego budynku i to także te jej odcinki, które znajdują się wewnątrz wyodrębnionych lokali.
Ustawa rozstrzyga, że nieruchomość ta jest związana z własnością poszczególnych lokali, nie może być przedmiotem samodzielnych rozporządzeń i jest niepodzielna (nie ulega podziałowi).
c) Istota społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości
Niemożność zniesienia współwłasności może wyjątkowo wynikać gospodarczego przeznaczenia nieruchomości.
Tak jest np. w przypadku drogi polnej dającej jej współwłaścicielom dostęp do drogi publicznej.
Według stanowiska Sądu Najwyższego zniesienie współwłasności takiej drogi jest możliwe tylko za zgodą wszystkich jej współwłaścicieli.
d) Żądanie zniesienia współwłasności a art. 5 kodeksu cywilnego
Żądanie zniesienia współwłasności należy do fundamentalnych uprawnień współwłaściciela, a zatem jego ograniczenie powinno mieć wyraźną podstawę ustawową.
W związku z tym powstaje pytanie, czy podstawą takiego ograniczenia może stanowić ogólna norma art. 5 k.c., która zabrania czynić ze swego prawa użytku, który byłby sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego uznaje się, że żądanie działu spadku i zniesienia współwłasności jest ustawowym prawem współwłaścicieli o tak podstawowym charakterze, iż co do zasady nie może być uznane za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, gdyż z samego założenia współwłasność jest stanem nietrwałym.
Każdy ze współwłaścicieli musi bowiem liczyć się z możliwością jej zniesienia także w sposób, który może pozbawić go prawa do rzeczy lub je ograniczyć.
Dlatego też, zdaniem Sądu Najwyższego, stosowanie art. 5 k.c. jako podstawy odmowy uwzględnienia żądania zniesienia współwłasności może mieć miejsce w sytuacjach zupełnie wyjątkowych.
Czy można znieść współwłasność bez zgody współwłaścicieli?
Tak więc, Drogi Czytelniku,
Jeżeli pozostajesz we współwłasności nieruchomości, która Cię uwiera, skorzystaj z możliwości wyjścia z niej, składając do sądu wniosek o jej zniesienie.
Jan Górski
adwokat
dr Michał Górski
adwokat
Zdjęcie: Expect Best
***
Jak znieść współwłasność nieruchomości? Jakie są procedury?
Jak znieść współwłasność nieruchomości? Jakie są procedury?
Współwłasność nieruchomości jest z reguły stanem tymczasowym, przejściowym. Ustawa przewiduje stosunkowo łatwą możliwość wyjścia z tego stanu.
Są dwie możliwości wyjścia ze współwłasności nieruchomości: sądowy i umowny [Czytaj dalej…]
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }