Zniesienie współwłasności – wyodrębnienie nowych lokali

W dzisiejszym artykule odpowiemy na pytanie jak przebiega wyodrębnienie nowych lokali przy zniesieniu współwłasności.

Ustanowienie odrębnej własności lokali przez podział sądowy

Sposobem zniesienia współwłasności przez podział nieruchomości, o którym mowa w art. 211 k.c. jest także ustanowienie odrębnej własności lokali.

Ustawa o własności lokali w art. 8 preferuje umowną formę ustanawiania odrębnej własności lokali, dopuszczając w art. 7 ust. 1 w zw. z art. 11 także możliwość jej ustanowienia z mocy orzeczenia sądu znoszącego współwłasność nieruchomości.

Jak ustalić samodzielność lokalu?

Bezwzględnym wymogiem ustanowienia odrębnej własności lokalu jest stwierdzenie jego samodzielności (art. 2 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali).

Zgodnie z definicją zawartą w tym ostatnim przepisie:

„samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych”.

Należy podkreślić, że w przypadku ustanowienia odrębnej własności lokali w drodze umowy, spełnienie przesłanki samodzielności stwierdza starosta w formie zaświadczenia (art. 2 ust. 3 ustawy).

Natomiast w razie ustanowienia odrębnej własności lokali w postępowaniu o zniesienie współwłasności, sąd władny jest sam ustalić spełnienie przesłanki samodzielności lokali.

Nie jest więc związany zaświadczeniem organu administracji publicznej, a swą ocenę może oprzeć  na opinii biegłego z dziedziny budownictwa.

Trzeba przy tym dodać, że przeprowadzenie dowodu z opinii tego biegłego w sprawie o ustanowienie odrębnej własności lokalu jest konieczne.

Roboty adaptacyjne – na czyj koszt? (postanowienie wstępne)

Szczególnym uprawnieniem sądu jest możliwość wydania w takiej sprawie postanowienia wstępnego przewidzianego w art. 11 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Zgodnie z tym przepisem, jeżeli uczynienie zadość przesłance samodzielności lokali wymaga wykonania robót adaptacyjnych, sąd może w postanowieniu wstępnym, uznającym żądanie ustanowienia odrębnej własności lokali w zasadzie za usprawiedliwione, upoważnić zainteresowanego uczestnika postępowania do ich wykonania — tymczasowo na jego koszt.

Orzeczenie sądu o ustanowieniu  odrębnej własności lokali

Postanowienie sądu o ustanowieniu odrębnej własności lokali ma rozbudowaną treść.

Sąd bowiem ma obowiązek przyznania dotychczasowemu współwłaścicielowi budynku nie tylko własności wyodrębnionego lokalu, ale także ustalenia udziału związanego z każdym z lokali w tzw. nieruchomości wspólnej, mającej charakter współwłasności przymusowej (koniecznej).

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Należą do nich następujące części budynku: klatka schodowa, korytarze, pralnie, suszarnie, pomieszczenia na przechowanie wózków, czy rowerów, ale także instalacja grzewcza służąca do ogrzewania całego budynku i to także te jej odcinki, które znajdują się wewnątrz wyodrębnionych lokali.

Udział w nieruchomości wspólnej – jak wyliczyć?

Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej stanowi ułamek odpowiadający stosunkowi powierzchni użytkowej wyodrębnionego lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Czy można znieść współwłasność kilku lokali w budynku?

Orzeczenie o zniesieniu współwłasności nieruchomości obejmującej budynek mieszkalny, w którym ustanowiona zostaje odrębna własność lokali, powinno obejmować wszystkie lokale w tym budynku.

Za zgodą zainteresowanych, sąd może jednak przyznać im odrębną własność do lokalu na współwłasność.

Uwaga!

W orzecznictwie dominuje stanowisko, zgodnie z którym współwłaściciel, któremu  przyznano  prawomocnym postanowieniem sądu odrębną własność lokalu, nabywa to prawo dopiero po dokonaniu wpisu tego prawa w księdze wieczystej.

Jan Górski
adwokat

dr Michał Górski
adwokat

Zdjęcie: Alexander Andrews

***

Jak wygląda zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej oraz zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego?

Jak wygląda zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej oraz zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego? Zanim przejdziemy do spraw związanych z podziałem, warto naprzód wskazać na definicje obu tych pojęć, zawarte w kodeksie cywilnym.

Zgodnie z art. 46¹  k.c. grunt rolny (nieruchomość rolna), to taka nieruchomość, która jest lub może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej [Czytaj dalej…]