Jakie są sposoby zniesienia współwłasności nieruchomości

Ustawa przewiduje następujące sposoby zniesienia współwłasności nieruchomości:

1. Podział fizyczny,
2. Podział przez przyznanie nieruchomości jednemu lub kilku współwłaścicielom,
3. Zniesienie współwłasności przez sprzedaż publiczną (podział cywilny).

1. Podział fizyczny gruntu, działki, nieruchomości – jak przeprowadzić?

Podstawowym sposobem wyjścia ze współwłasności jest podział fizyczny rzeczy wspólnej, najlepiej — o ile jest to możliwe — stosownie do wysokości udziałów przypadających współwłaścicielom, a gdyby to było nierealne, przez skorygowanie podziału fizycznego odpowiednimi dopłatami.

Podział fizyczny jest określany wręcz „podziałem naturalnym” (tak SN w postanowieniu z 9.09. 2011 r., I CSK 674/10).

Powszechnie przyjmuje się, że podział fizyczny jest najbardziej sprawiedliwy, gdyż każdy ze współwłaścicieli otrzymuje w naturze na wyłączną własność część tego, co dotychczas było wspólne.

Ponieważ na skutek podziału fizycznego powstać mają nowe nieruchomości, odrębne od jednej dotychczasowej „macierzystej”, projekt podziału powinien opracować biegły geodeta.

Należy dodać, że podział fizyczny nieruchomości nie musi doprowadzić do całkowitego zniesienia węzła współwłasności.

Zgodnie z art. 622 k.p.c., podstawą orzeczenia sądu powinna być zgodna wola współwłaścicieli.

Według tego przepisu, jeżeli zgłoszą oni zgodny wniosek co do sposobu zniesienia współwłasności, sąd wyda postanowienie odpowiadające treści wniosku. Sąd może odmówić akceptacji takiego wniosku tylko gdyby projektowany na planie sposób podziału nieruchomości nie odpowiadałby zasadom obowiązującym przy oznaczaniu nieruchomości w księgach wieczystych, sprzeciwiał się prawu lub zasadom współżycia społecznego, albo naruszał w sposób rażący interesy uprawnionych.

Za  zgodą współwłaścicieli sąd może więc przyznać im określoną część nieruchomości na współwłasność.

2. sposoby zniesienia współwłasności nieruchomości — podział przez przyznanie na własność i spłatę współwłaściciel

Zgodnie z art. 212 § 2 k.c., rzecz, która nie daje się podzielić, może być — stosownie do okoliczności — przyznana jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego.

W przepisie tym wprawdzie jest mowa o przyznaniu wspólnej rzeczy jednemu ze współwłaścicieli, ale w praktyce przyjmuje się jako oczywistą możliwość przyznania w naturze wydzielonych nieruchomości także niektórym z kręgu współwłaścicieli, ze spłatą pozostałych.

Ponieważ w art. 622 k.p.c. ustawodawca przyznał priorytet zgodnemu sposobowi zniesienia współwłasności, należy przyjąć — co do zasady — że dopuszczalne jest, za zgodą współwłaścicieli, zastosowanie zniesienia współwłasności przez przyznanie na rzecz jednego współwłaściciela także w sytuacji, w której możliwy byłby podział fizyczny nieruchomości.

3. Sprzedaż nieruchomości na licytacji – jak wygląda?

Trzecim sposobem zniesienia współwłasności jest  sprzedaż licytacyjna rzeczy wspólnej.

Jest to w pewnej mierze sposób ostateczny z tej przyczyny, że sprzedaż ta jest z reguły mniej korzystna dla współwłaścicieli ze względów finansowych. Nawet bowiem gdy ma ona miejsce w trakcie pierwszego terminu licytacji, przynosi w efekcie do podziału pomiędzy współwłaścicieli cenę zbycia pomniejszoną o koszty postępowania komorniczo-sądowego, nie mówiąc już o tym, że cena wywoławcza na pierwszym terminie licytacji wynosi trzy czwarte sumy oszacowania (art. 965 k.p.c.).

Różnica ze stratą współwłaścicieli powiększa się, gdy do sprzedaży dochodzi w drugim terminie licytacji, w którym zarówno cena wywoławcza, jak i cena przejęcia na własność nieruchomości po drugiej niedoszłej do skutku licytacji wynosi dwie trzecie sumy oszacowania (art. 983 k.p.c.).

Z tych względów, przed podjęciem przez sąd decyzji o zarządzeniu sprzedaży nieruchomości w drodze egzekucji komorniczej, współwłaściciele powinni rozważyć zgodne wystawienie nieruchomości na sprzedaż na wolnym rynku, a do tego czasu wnieść o zawieszenie postępowania o zniesienie współwłasności.

Jan Górski
adwokat

dr Michał Górski
adwokat

***

Co to jest współwłasność i jakie są jej rodzaje?

Prawo własności do rzeczy może przysługiwać jednej lub kilku osobom. W tym drugim przypadku mamy do czynienia ze współwłasnością.

Współwłasność polega więc na tym, że prawo własności do rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku podmiotom (co najmniej dwóm), zwanych współwłaścicielami [Czytaj dalej…]